時時思“變”,讓房子更“搶手”

來源:江門日報  發表時間:2019-08-08 07:00   

高新區(江海區)樓市起步較慢,但近年來發展迅速。

高新區(江海區)樓市起步較慢,但近年來發展迅速。

    編者按

    老廣州人常說:“甯要河北一張床,不要河南一套房。”意思是珠江以北的房值錢,而珠江以南的房不值錢。不過時過境遷,随着城市的發展,珠江以南的海珠區已成為廣州樓市的重要區域。

    江門與之相似,曾被視為居住環境、居住氛圍相對較差的高新區(江海區),也發生了重大變化。近年來,高新區(江海區)尤其是中心闆塊成了土拍和購房的重要戰場,越來越多的市民選擇到高新區(江海區)置業。同時,由于“限購”等因素影響,購房群體中,本市戶籍人口占比逐漸上升。

    為比較深刻、全面地反映高新區(江海區)樓市的發展,本報特推出《高新助力江海蛻變》專輯,一方面,主要通過數據直觀地呈現這種變化;另一方面,也想通過人口增長、配套逐漸完善等維度,深度探因。

    變化1

    樓市呈多元化發展态勢

    記者梳理發現,高新區(江海區)樓市總體起步較慢,但近年來發展迅速,尤其是2016年以後。

    熟悉高新區(江海區)樓市的江海怡景灣策劃經理餘東鵬講到,2016年該區供應由中心闆塊、禮樂、外海三大片區組成,其中,中心闆塊在售項目有東彙城、彙嘉南灣、星海灣、天鵝灣、東華雲景、君彙熙庭等,禮樂片區是帕佳圖·尚品獨樹一幟,外海片區則由珑山居、奕聰花園、龍溪新城、海逸星宸、悅海軒等項目組成。2016年,市場回暖信号積極,普遍出現量價齊升景象,片區項目開發進度加快,新貨加推不斷,因此批售面積較之前有所提升;2017年,市場更為活躍,土拍接二連三,嘉華集團更是拍出創該區紀錄的樓面地價;2018年,江海府西小區多個商住項目發售,江海怡景灣、合景疊翠峰、帕佳圖雙子星、又一居等項目産品百花齊放,片區一時間成為市場的焦點,上半年成交量在江門市區名列前茅,直至年末市場出現調整,土地多處流拍,消費者購房熱情退卻,銷量直線下滑。此時,多個房企使出渾身解數,犧牲部分利潤啟動一二手聯動,務求以價換量,逆勢求存;2019年,“兩會”結束後,市場釋放回暖信号,土拍市場活躍,區内民生配套不斷改造升級,大部分項目銷量穩步上升,整體售價趨穩定。

    餘東鵬說,整體來看,2016—2019年高新區(江海區)樓市整體呈上升态勢,發展良好,片區内以本地開發商居多,資金壓力普遍不大,對價格把控能力較強,樓價走勢較為平穩。随着華發、時代、合景等外地品牌開發商進駐後,市場格局或發生變化。預計2019下半年将迎來新一輪的競争,價格戰或成為主旋律。

    變化2

    多家外地房企搶灘

    高新區(江海區)樓市取得較大發展,與近幾年多家房企,尤其與外來房企大鳄看好高新區(江海區)發展、積極布局不無關聯。

    2017年8月31日,嘉華集團從8家房企中脫穎而出,以9.2億元+競配面積18400平方米,競得府西一地塊;同年10月20日,經過近6小時的“拉鋸戰”,嘉華集團再次以9.9億元+配建1.92萬平方米,競得府西另一地塊。

    需要指出的是,有的房企将進入江門市區的第一站設在高新區(江海區),比如,2018年11月5日,珠海華發首進江門,以約7.1億元,競得江門一中南側地塊;再如,2019年4月23日,時代以約6.7億元,奪得江門一中南側另一地塊。

    還需指出的是,房企在青睐府西小區的同時,也将觸角延伸至外海、禮樂。

    2019年4月10日,弘陽以約4.42億元,奪得禮樂約45畝靓地,溢價率約83%;7月1日,融信以6.7億元,獲得外海約69畝地塊。

    顯而易見的是,外來房企大鳄的進駐,能激起江門房企更多的激情,做出更加多元化、更好的産品,以滿足市民的期待。

    變化3

    本市戶籍購房者占比過半

    記者從江門市住建局獲悉近4年(2016年至2019年上半年)高新區(江海區)樓市的主要數據(如上表):

    餘東鵬認為,從銷售均價來看,能正面反映出高新區(江海區)樓市發展的迅猛;從購房對象來看,更多江門本地人接受江海區的宜居性。

    江門地産智庫成員、樓市分析師馮景全表示,從包括市住建局發布的月度數據在内的多組數據看,對高新區(江海區)樓市而言,2017年是個分水嶺。2017年前,高新區(江海區)樓市在市區占比并不大,而随着2017年以來府西片區及周邊的開發,高新區(江海區)樓市多處開花,供應量和成交量大幅增長,在市區的比重逐步上升,如今高新區(江海區)成交量已占蓬江、江海兩區近半比重,從價格窪地變成樓市主角。

    美智地産研究部相關負責人則表示,從近4年上半年數據上看,高新區(江海區)樓市整體由供不應求轉變為供求均衡,全區價格不斷上漲。從數據上可以看出,高新區(江海區)的供求在2017及2018上半年達到了一個小高峰,但到2019年上半年,供應回落,基本都是舊盤推新,純新盤較少。同時,在高新區(江海區)房價不斷上漲的影響下,該區與蓬江區的項目價差進一步收窄,導緻去化量有所下降。另外,在高新區(江海區)的環境、配套的提升下,本市戶籍的購房者逐漸增多。本市市民對該區域的認可度不斷增強。

    ★相關鍊接

    江海區進一步加快該區預售證核準審批

    記者另外采訪江海區住建局相關負責人獲悉,接下來,該區在房地産市場監管方面将加強相關工作:一是進一步加強該區新建商品住房銷售價格聯動管理,聯合相關職能部門對房地産銷售市場進行監督檢查,促進規範房地産市場的健康發展;二是進一步加快該區預售證核準審批及預售款使用發放業務的辦理,鼓勵開發企業及時将已達預售條件的商品房源推出市場,配合市住建局推進關于市區商品房預售款監管實施細則的修訂及落實工作,加快該區房源的補充及企業資金的流轉;三是落實配合我市創新創業人員安居政策的實施。

    文/圖 江門日報記者 周春鋒

(責任編輯:王雪晴 )
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